【消費電子實驗室-2014/12/26】今日上午在京發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》對明年全國住房市場做出預(yù)測：一二線城市房價將繼續(xù)下滑，三四線城市房價將穩(wěn)中有降，北上廣深等城市限購政策有望在一年內(nèi)全面退出。此外，未來商品房庫存積壓導(dǎo)致銷售困難，一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失。

　　今年住房市場進入自發(fā)調(diào)整期

　　《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》報告系由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院和城市與競爭力研究中心聯(lián)合發(fā)布。

　　去年，中國住房市場經(jīng)歷了在瘋狂方上漲中隱現(xiàn)調(diào)整的跡象，從今年第一季度開始進入調(diào)整狀態(tài)，此后，住房投資投機全面退潮，樓市進入自發(fā)調(diào)整期。

　　2014年1-9月，中國商品住房銷售面積為67669萬平方米，同比下降10.3%，商品房銷售額為40516億元，同比下降10.8%，銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負增長。到2014年9月，房價環(huán)比下降的城市急增至69個。

　　中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，這種調(diào)整既有經(jīng)濟增速放緩、全面深化改革與國際大背景的因素，也與保障房建設(shè)改變供需狀況有很大關(guān)系。

　　從2008年到2013年，全國保障房建設(shè)達到1400萬套，惠及3000萬家庭、1.2億人口，截至2014年9月底，已累計解決4000多萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難。

　　北上廣深限購有望1年內(nèi)放開

　　報告認為，一二線城市房價明年將繼續(xù)下滑，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善型需求難以消化已有商品庫存、支持房價上漲。另一方面，住房限購或?qū)⑷�面放開。

　　目前，仍然有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞的堅守住房限購政策，倪鵬飛則認為，隨著房地產(chǎn)市場不景氣，以及調(diào)控政策的大方向向支持住房消費轉(zhuǎn)變，五城市這一政策有望在一年內(nèi)全面放開，此后，住房市場“供不應(yīng)求”的假設(shè)難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。

　　值得一提的是，報告預(yù)測，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失，隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難，無需再進行大規(guī)模開發(fā)。房地產(chǎn)市場將進入真正意義上的寡頭時代。

　　住房市場的觀望情緒也將帶來租房市場的繁榮，報告預(yù)測，由購轉(zhuǎn)租的需求量增加將會導(dǎo)致租賃市場開始活躍，同時，城市化進程推進吸引大量農(nóng)村人口和外來人口，城中村和棚戶區(qū)的改造又使得租賃住房市場逐步萎縮，客觀上將會導(dǎo)致住房租賃價格的繼續(xù)攀升。

　　警惕潛在性供給嚴(yán)重過剩

　　報告提醒，目前的年均住宅竣工和施工面積遠遠高于需求，未來如果仍然保持這一增長水平，住房將存在嚴(yán)重的潛在過剩。

　　“2011至2013年，全國住房的年均竣工面積一直保持在20億平方米左右，2013年施工面積得益于連續(xù)高速增長更是達到了60億平方米，而每年住房總增長加上拆遷重置的需求最大只有12億平方米。我現(xiàn)在要強調(diào)的是，潛在的供給過剩問題非常嚴(yán)重�！蹦啭i飛如是說。

　　具體來講，根據(jù)預(yù)測，目前一二線城市的住宅相對過剩，但仍然有增長的余地。至于三、四線城市，已經(jīng)達到了“絕對過剩、長期過�！钡碾A段。

　　今年以來，住房市場一個顯著的特點是，住房價格在上升，銷售量卻在下跌。報告指出，目前中國的住房風(fēng)險不在銷售環(huán)節(jié)，而是在開發(fā)環(huán)節(jié)。銷售不當(dāng)、資金緊張、融資高成本，使開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和違約風(fēng)險加大。

　　對于未來住房政策的走向，報告建議，應(yīng)該取消若干行政性管制措施，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。針對不同城市，也應(yīng)該實行中央指導(dǎo)、各城市差別調(diào)控的辦法。

　　沒有完善的制度體系，市場不僅無法完成自發(fā)調(diào)節(jié)任務(wù)，還可能使問題更加尖銳，報告認為，告別住房短缺時代，改革并完善住房市場制度已經(jīng)具備必要條件。對此，報告特別建議對住房金融制度進行完善，即由中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立住房發(fā)展銀行，改革公積金制度、完善住房租賃制度等。